ALTERNA公式

三井物産デジタル・アセットマネジメントは5月12日、日本初となる底地のデジタル証券「STイオン大宮」の募集を始めました。対象は埼玉県さいたま市の大型商業施設「イオン大宮店」の底地で、2026年3月31日時点の鑑定評価額は約86億円です。

1口1万円、最低10口の10万円から投資でき、予想分配金利回りは年3.4％（税引前）です。大型商業施設の土地に小口で投資できる仕組みが広がることで、不動産デジタル証券の対象資産が一段と広がりました。

底地の小口投資で広がる不動産デジタル証券

今回の案件は、建物そのものではなく、その建物が建つ土地を投資対象にした点に特徴があります。底地は、土地の所有者が借地人に土地を貸し出し、地代収入を得る不動産です。商業施設の運営変動よりも、長期の借地契約に基づく賃料収入が収益の軸になりやすく、投資対象としては比較的安定性を見込みやすい資産とされています。

対象物件は、さいたま市北区櫛引町二丁目574番1にあるイオン大宮店の敷地です。敷地面積は46,475.54平方メートルで、賃借人はイオンリテールです。事業用定期借地権の期間は2026年6月30日から2076年6月26日までの約50年に設定されており、長期契約に基づく土地利用が前提になっています。

発行総口数は356,000口です。最低投資額は10万円に抑えられ、個人投資家でも大型商業施設の底地に参加しやすい設計になりました。不動産投資はこれまで多額の自己資金や融資を必要とする場面が多かっただけに、デジタル証券化によって投資単位を細かく分けた意味は小さくありません。

三井物産デジタル・アセットマネジメントは、アセットマネージャーと取扱会社を兼ねます。信託受託者はオルタナ信託が担い、販売は同社のデジタル証券投資プラットフォーム「ALTERNA」で行います。

運用期間は約5年1カ月で、償還予定日は2031年7月31日です。一方で、商品設計上は状況に応じて最長2076年まで延長できるとしています。予想分配金利回りは年3.4％（税引前）で、長期の借地契約を土台にした収益配分を想定しています。

参考元：ALTERNA公式